子房學院同學會:最強專業房產投資私密社團

CandiceLin

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時事解析商機地圖(NO.29─農地變建地 土地價格上漲4倍有支撐?)

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媒體報導,捷運新蘆線蘆洲總站周邊大樓林立,但鄰近的南北側農業區現況多為廢耕狀態,目前多為違建的鐵皮工廠。新北市政府經過長期規劃檢討後,日前啟動「蘆洲南北側農業區專案通盤檢討」案,並安排於8月29日及9月5日向民眾說明草案的規劃方向。

業者指出,建地的價格優於農地,農業區變更為建築用地勢必帶動土地價格,依據實價登錄所揭露近一年的交易資料,蘆洲總站北側農業區土地交易單價每坪20萬元~29萬元,而鄰近的住宅用地單價則65萬元~85萬元。

至於附近的住宅市場,目前鄰近北側的平均房價約每坪35萬元,鄰近南側約每坪30萬元,而蘆洲站周邊大樓約每坪45萬元,預期南北側住宅推案價格會在35萬元~45萬元間,若環狀線Y20及Y22通車,對當地的生活機能及價格支撐性會更有助益。

Q1:為何要農地變建地?地價上漲4倍之多,會有支撐嗎?

城市發展壯大是必然現象,一般來說有「新市區建設」與「舊都市更新」兩種方式。

以蘆洲為例,蘆洲人口成長快速,現行人口數逾 20 萬人超過原計畫人口數 17 萬人,導致公共設施不敷使用;此外,蘆洲地區之農業區總面積約為220.38 公頃,佔計畫總面積約 34.2%,現況為廢耕及違章工廠使用居多。所以在舊都市更新不易的狀況下,最快的方式就是變更都市計畫,從低度使用變成高度使用。

依據新北市政府資料,擬檢討變更農業區的範圍如下:

北側打算塑造商業、休閒、居住三者共榮之蘆岸之丘水岸發展區,落實水岸城市目標,南側規劃以捷運 Y20 站為中心之捷運生活圈。 


大家看到這裡,會覺得「蘆北水岸發展區」未來的房價比較高,還是「蘆南發展區」呢?土地價格的成長預測,還是得回到最終區域定位與推案房價的可能性,回過來反應目前原料的價格。

我個人覺得「蘆北水岸發展區」未來有機會做水岸豪宅商業區的開發,「蘆南發展區」則適合一般大眾並結合TOD大眾運輸導向模式發展。

Q2:現在聽到要變更,是進場投資的時機嗎?買100坪農地,變更後也是拿回100坪嗎?位置會變嗎?

首先大家要知道,「土地變更」從低度利用地到高度利用地,政府讓地價直接翻倍100%還你,哪有那麼好的事?投資前大家要先了解「區段徵收」這個名詞,像桃園航空城開發也是走「區段徵收」的路。

所謂區段徵收是政府基於新都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要,對於一定區域內之土地全部予以徵收,並重新規劃整理。開發完成後,由政府直接支配使用公共設施用地,其餘之可供建築土地,部分供作土地所有權人領回抵價地之用,部分作為開發目的或機關使用,剩餘土地則辦理公開標售、標租或設定地上權,並以處分土地之收入抵付開發總費用。

大家可以看下表比較「一般徵收」、「市地重劃」、「區段徵收」的不同:

所以區段徵收分回的抵價地一般以50%為原則,也就是說,你有100坪的農地,後來可能分回50坪的建地。而且土地分配的分回也是以抽籤進行,與原土地位置無關。

來看看目前「蘆北水岸發展區」及「蘆南發展區」的規劃,各有不同的商業區、住宅區及公共設施配置,大家覺得抽籤分回的土地落在哪裏最好呢?

報載農地變建地,土地價格漲4倍,但地主其實只拿回一半土地,所以應該是賺2倍而已。但這些都是預測值,過去農地區段徵收變建地的過程中,在農地徵收禁止移轉前,已有一波波的農地買賣,許多建商老闆都趁此機會收越多的農地,以後分回的建地才夠大。至於開發完成後各地主配到大小不一的土地,之後又有一波土地整合買賣的漲幅。

聽起來很不錯,但真正賺很大的投資人多在政府公告前就進場收購,慢慢等了,甚至有人醞釀超過十年喔!想當個有智慧的「田僑仔」,除了有遠見,資金口袋也要夠深啊!



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